В конце года бизнес и инвесторы традиционно строят планы на предстоящий календарный год. Собственники бизнеса рассматривают варианты приобретения коммерческой недвижимости и переезда из арендованных помещений. Инвесторы считают рентабельность, рассматривают продажу собственных объектов и приобретение более ликвидных помещений с большей доходностью.

Покупка недвижимости в новостройке интересна тем, что можно заработать на увеличении стоимости объекта к концу строительства. Плюс застройщики предлагают различные формы оплаты: беспроцентная рассрочка на время строительства, зачет в счет оплаты собственной недвижимости, а также интересные программы по бизнес ипотеке.

При выборе помещения важно понимать, что будет с рынком коммерческой недвижимости в ближайшем будущем. Ожидается рост цен или снижение.Какой формат и площадь помещений будут наиболее востребованы. Какие сферы бизнеса заплатят максимальные ставки аренды. В этой статье я поделюсь своим видением данных вопросов, а также какие изменения в целом ожидают рынок коммерческой недвижимости новостроек в ближайшее время.

На рынок первичной недвижимости влияют множество факторов, которые с одной стороны провоцируют рост цен, с другой стороны их сдерживают.

Рост цен на коммерческую недвижимость в новостройках провоцируют:

• Изменения в 214 ФЗ «Об участии в долевом строительстве». Переход на проектное финансирование и введение эскроу счетов, ограничение административных расходов рамках 10 % и запрет на строительство новых объектов при нарушении сроков сдачи. Эти и другие нововведения увеличивают себестоимость проектов, а соответственно и стоимость квадратного метра недвижимости. Подробно об изменениях в 214 ФЗ читайте в статье 5 основных изменений в 214 ФЗ О долевом строительстве: когда и на сколько вырастут цены.  
• Увеличение с 1 Января 2019 НДС до 20 % приведет к увеличению стоимости строительных материалов, услуг подрядчиков, и соответственно увеличению стоимости квадратного метра недвижимости;
• Ужесточение требований к лицензированию многих сфер бизнеса. Помещения вторичного рынка не удовлетворяют требованиям по высоте потолков, пожарной безопасности,вентиляции. Особенно это критично для сферы медицинских услуг и общепита.Наблюдается повышенный спрос на коммерцию в новостройках со стороны этих сфер бизнеса;
• Нестабильность в экономике. Недвижимость всегда являлась популярным консервативным инструментом инвестирования. При нестабильной политической обстановке,колебаниях котировок фондового рынка, валюты и цен на нефть люди охотнее вкладываются в недвижимость, чем в более рискованные инструменты инвестирования.     
• Более интересные архитектурные и инженерные решения. Большинство коммерческих помещений в новостройках имеет витражное остекление. Можно найти помещения с антресолью и «вторым светом». В помещения заводятся кабели электроэнергии,рассчитанные на более мощную нагрузку. На этапе строительства продумываются системы кондиционирования и вентиляции. Поэтому при прочих равных условиях арендатор выбирает помещение в новостройке.   

Факторы, сдерживающие рост цен на первичном рынке недвижимости:

• Высокая конкуренция застройщиков. В 2018 году было получено рекордное количество разрешений на строительство. В связи с этим Предложение на первичном рынке недвижимости значительно превысило спрос. Ценовой демпинг – простой и понятный способ забрать часть покупателе от конкурентов.
• Рост ставок по бизнес ипотеке. За последние несколько месяцев Центробанк неоднократно повышал ключевую процентную ставку. В след за этим банки повышали процентные ставки по кредитам, в том числе и по ипотеке. Как следствие снизилось количество выданных кредитов, что в свою очередь сократило спрос на недвижимость.
• Сокращение реальных доходов населения. При сокращении реальных доходов акцент потребления смещается к товарам первой необходимости, к которым покупка недвижимости не относится.   

С учетом всех факторов, я прогнозирую рост цен на коммерческую недвижимость в новостройках в 2019 году в пределах 8-10 % относительно 2018 года.

Сохранится востребованность небольших офисных помещений до 40 кв.м. в бизнес центрах класса А. Спрос на такие помещения формируют небольшие компании IT индустрии, а также сфера услуг: парикмахерские, салоны красоты и прочие.

Многие федеральные сети, работающие в формате street retail, переходят на небольшие площади от 100 до 150 кв.м. Такой формат помещений не потеряет своей актуальности в ближайшее время. Например, сеть магазинов «Магнит» планирует закрыть большое количество нерентабельных магазинов формата «магазин у дома»,площадью 300-400 кв.м. И развивать новый формат магазинов, площадью от 100 кв.м.   

Традиционно будут востребованы помещения минимальной площади от 30 до 60 кв.м. на первых этажах жилых домов с отдельной входной группой. Невысокая стоимость таких помещений привлекает покупателей, которые хотят начать собственный арендный бизнес и не располагают средствами для покупки более дорогих объектов.

Активно развивается сфера медицинских услуг. Для медицины важны следующие характеристики недвижимости: возможность разделения помещения на кабинеты с естественным освещением; отсутствие жилых квартир над частью приобретаемого коммерческого помещения; отдельная система вентиляции и канализации; высота потолков выше 3 метров.

Также как в текущему году максимальные ставки аренды готовы будут платить: пекарни, аптеки, салоны сотовой связи. Для них оптимальная площадь 60-80 кв.м. Ключевым фактором при выборе помещения у данных форматов является пешеходный трафик. Предпочтительное расположение: рядом с остановками общественного транспорта, у пешеходных переходов, рядом с продуктовыми магазинами.